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LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO

La propiedad, curioso concepto, concepto que evoca por si mismo fuerza, seguridad, pertenencia… En nuestro día a día, cuando decimos que alguien nos habla “con propiedad” nos referimos a que esa persona nos habla con conocimiento, con título, con seguridad. 

Podemos encontrar una definición de propiedad en nuestro Código Civil, concretamente en el art. Artículo 348, que define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

La propiedad es un Derecho, una fuerza irresistible, que hace que la cosa sea nuestra.

Llegados a ese punto, resulta necesario delimitar cuáles son los modos de adquirir ese DERECHO, esa fuerza, cuáles son, en definitiva, los modos de adquirir la propiedad de una cosa. El código Civil distingue entre:

-Ocupación. Que no es más que la apropiación de aquellos bienes que se encuentran dentro del comercio de los hombres, que carecen de dueño, como los animales objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.

-Donación

-Sucesión

-Por tradición. Concepto que deviene de “tradear o entrega de”, y que supone un modo bilateral de adquirir la propiedad y consistente en la entrega material y voluntaria de la cosa por parte de un tradente a otra persona que la recibe y que es el adquirente. (entrega de llaves, albaranes, títulos, inscripciones en registro público…)

-Accesión. Entendido como el Derecho de hacer suyo todo lo que quede unido al suelo, ya sea en forma natural o artificial, como por ejemplo los cultivos de una propiedad.

-La Ley. Aquellos medios determinados en las normas de un ordenamiento jurídico, tales como los contratos.

Y por último, de manera llamativa, nos encontramos con la prescripción como modo de adquirir la propiedad, heredad de aquello que en el ius civile, ius gentium de la antigua Roma llamaban Usucapio.

La Usucapión es un sistema jurídico de adquisición de la propiedad civil por el mero transcurso del tiempo a través de la posesión causal, ininterrumpida y de buena fe, que nace para crear seguridad jurídica y propiciar que quien debe ser propietario (pero no lo es), lo sea. 

Es una figura antiquísima, de creación Romana, de hecho no se daba en otras culturas, que, etimológicamente, proviene de los términos latinos “usu capere” (coger por el uso). 

Una tradición que deviene de los “mores maiorum“, que es lo que se conocía en la época romana como “las costumbres de los ancestros”, y que respondía a una realidad universal; al sentimiento humano que corresponde con el contacto que hacemos con un objeto cada día hasta que lo hacemos nuestro. 

En definitiva, es el modo que tiene el ser humano de relacionarse con las cosas en un mundo de cosas. 

Cuando alguien tiene un objeto que es de otra persona, tiene una relación originaria distinta con esa cosa que con el resto de las cosas que posee, ya que aunque es algo que incluso usamos, no nos pertenece y lo sabemos; Durante un tiempo “resplandece” entre las demás, la utilizamos con un cierto sentido de ajenidad, que se va diluyendo con el paso del tiempo a medida que ese objeto está en un nuestra esfera de actuación, hasta que sentimos que es nuestro finalmente. Este fenómeno se asienta en el valor que la repetición, que es el resorte que ilumina a la usucapión, los romanos fueron capaces de percibir el valor de esa “repetición sin oposición”, que termina por convertirse en valor jurídico, y que hace al objeto nuestro, siendo de sentido común que hay que oponerse a las cosas si las sentimos ilegitimas. 

La usucapión evolucionó desde sus orígenes, ya que pasa a una pequeña comunidad de ciudadanos romanos donde todo se puede controlar casi con mirar a tu alrededor; A una usucapión propia de un mundo universalizado donde Roma controla la cuenca del Mediterráneo. 

Fue en la época romana cuando se afianzan los requisitos sin los cuales la usucapión no existiría, y que se pueden resumir en cinco:

  • La POSSESSIO (posesión): Es necesario que el bien se haya poseído a través de una ocupatio (ocupación) o una traditio (entrega), es decir, tiene que haber una “possessio ad usucapionem“, ya que parte de la posesión pero no es un modo de adquirir la posesión (grave error que se produce a menudo), es un modo de adquirir la propiedad a través de la posesión. 
  • El TEMPUS (tiempo), es absolutamente inevitable, pues se tiene que poseer el bien durante un tiempo que varía en función de si es bien mueble o inmueble, y se exige que se mantenga ininterrumpidamente.
  • El TITULUS (justa causa): este requisito en términos jurídicos es también muy importante, y lo que busca es que se llene de contenido la figura del poseedor para propiciar la adquisición de la propiedad a través de una justa causa, que es la “traditio” (entrega de la cosa), un justo título.
  • La BONNA FIDES (buena fe): El poseedor cree que es el propietario o que debe serlo y eso es una percepción subjetiva, y como todo conocedor del derecho sabe, al hacerse desde la buena fe es susceptible de defensa. Aunque hay que decir que la percepción de que no se es propietario, es decir, la mala fe sobrevenida, no perjudica o invalida a la usucapión, solo alarga los plazos para usucapir
  • La RES HABILIS (la cosa hábil): La cosa hábil es objetiva, pues para poder usucapir es necesario que el objeto tenga utilidad. Algo que no es usucapible es todo aquello que no está en la red comercial (como podía ser una muralla o una vía pública, por ejemplo).

Actualmente, la usucapión o prescripción adquisitiva como modo de adquirir derechos reales sobre una cosa que se ha poseído durante un cierto período de tiempo determinado por ley, aparece recogida en el artículo 609 de nuestro Código Civil, que distingue entre usucapión ordinaria, y la extraordinaria, ambos términos de acuerdo y en consonancia con la tradición romana.

La usucapión ordinaria exige ciertos requisitos, como así dispone el artículo 1940:

“Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.”

Analizando cada uno de ellos:

  • La posesión de la cosa es el fundamento de esta figura jurídica que es la usucapión, de hecho lo que se consigue con ella es dotar de seguridad jurídica una situación real, elevando al usucapiente (poseedor no propietario de la cosa), a propietario. Para que se produzca la prescripción adquisitiva o usucapión, la posesión debe cumplir con lo establecido en el artículo 1941: “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpid”a. Esto significa que quien posee debe hacerlo como si se tratara del verdadero propietario, excluyendo un comportamiento propio del alguien que no es dueño, y conoce que existe un propietario que no es él mismo. La posesión además debe ser pública, es decir, que el ordenamiento exige que la sociedad crea propietario a quien posee. Por otro lado, debe ser pacífica, es decir, que la posesión no se haya tomado de forma violenta, o que se esté poseyendo en contra de una reivindicación de su verdadero propietario. Y por último, esta posesión a lo largo del tiempo, debe ser continua y no interrumpida (1943 a 1948).
  • Respecto a la buena fe, el Código Civil (artículo 1950) indica que ésta consiste en creer que la persona de quien se recibió el bien era dueño de ella, y que por tanto podía transmitir su dominio, y que el poseedor crea estar poseyendo como si se tratase del propio dueño del bien.
  • Respecto al justo título, significa que debe existir un título bastante para transferir el dominio de cuya prescripción de trate, es decir, un título que haga creer al poseedor que ha adquirido la cosa, como un contrato de compraventa.
  • Por último, el tiempo determinado en la ley al que se refiere el artículo 1940 consiste en el transcurso de 3 años para bienes muebles; respecto a la prescripción del dominio sobre bienes inmuebles, que es lo que aquí interesa, la misma se produce por el transcurso de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes, siempre y cuando se de con buena fe y justo título. Es decir, la diferencia reside en el hecho de que el propietario legítimo y el poseedor que aparenta ser propietario se encuentren en el mismo lugar, lo que sería indicativo de la buena fe, y la posesión pública. La propia ley, define al ausente como aquel que reside en el extranjero o en ultramar.

En cuanto a la usucapión extraordinaria, sólo exige el paso de un tiempo determinado poseyendo de manera ininterrumpida, sin necesidad de ningún otro requisito. Así, tenemos que la usucapión extraordinaria de bienes muebles se produce a los 6 años, y la de bienes inmuebles a los 30.

De todo ello podemos deducir que si poseemos un bien inmueble durante un tiempo determinado, y/o con los requisitos anteriormente reseñados podemos adquirir “dominio” sobre, entendiendo dominio como “domine”, como dueño de la misma.

En la práctica, existen dos situaciones muy comunes en las que acudimos a la usucapión para conseguir acreditarnos como propietarios de bienes. Una de ellas se da cuando intentamos inscribir nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad y encontramos que el titular registral que aparece en el registro, no es la misma persona de quien adquirimos nuestra vivienda. 

En este caso, se produce lo que se conoce como rotura del tracto sucesivo. Para reanudarlo, podemos acudir al expediente de dominio regulado en la Ley de Jurisdicción Voluntaria; para que este expediente prospere y podamos inscribirnos como propietarios de la vivienda es necesario acreditar e inscribir a todos los titulares que existen entre el titular inscrito y el actual poseedor de la vivienda que la ha adquirido. Es decir, hay que reconstruir la “historia” del inmueble hasta llegar a nosotros. Esto, por diversas causas, no siempre es posible, ya que los titulares intermedios puede que sean desconocidos para nosotros, o que hayan fallecido y no tengamos noticias de sus herederos. 

Ante esta situación no está todo perdido, y aun podemos conseguir inscribir nuestro inmueble, reanudado así el tracto sucesivo de la finca y dando seguridad jurídica a la realidad fáctica.

También existen casos, en los que el contrato de compraventa de una vivienda, jamás se ha elevado a público, no se ha escriturado la operación, y por tanto no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, y cuando llega el momento de querer hacer escritura pública, no conseguimos encontrar a quien nos vendió el inmueble, y no se puede realizar la escritura pública.

En estas situaciones, estamos ante propietarios, que no están inscritos como tal en el Registro de la Propiedad, por lo que no coincide la realidad registral con la jurídica, así que en el fondo, nos encontramos ante poseedores, que actúan como propietarios, que tienen justo título para poseer, actuando de manera pública, pacífica y de buena fe.

Para ambas situaciones, muy comunes a día de hoy, tenemos la opción de acudir a un proceso ordinario declarativo de dominio, para adquirir la propiedad mediante usucapión, y con ello poder registrar nuestra vivienda, si hubiera transcurrido el tiempo determinado por la ley, dado que en este caso se cumpliría todos los requisitos ya analizados. Todo ello, sin perjuicio de que pueda adquirirse la propiedad mediante la usucapión extraordinaria, que no requiere más que el paso del tiempo.

Resulta curioso que, gracias a la herencia romana, los primeros grandes juristas, o “iusristas”, de la Historia podemos solucionar vicisitudes jurídicas actuales derivadas de prácticas habituales de antaño, como era las osadas compraventas de fincas con el mero apretón de manos, o con un documento que simplemente recogía que el Señor Pérez vendía al Señor García unas fanegas de tierras, cuestiones, todas ellas, acaecidas en un periodo muy posterior a Roma, pero que hoy requieren de su saber y herencia. 

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